Che cos'è un secondo mutuo o prestito di capitale immobiliare?

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DiJay Siegel

Ultimo aggiornamento il4 ottobre 2020

Una delle cose più potenti di possedere una casa è che è una risorsa vs. responsabilità. In altre parole, col passare del tempo, il prezzo della casa aumenta vs. diminuisce. All'aumentare del valore, aumenta anche la quantità di capitale che hai in casa, che può essere utilizzata sotto forma di interessi bassi HELOC o prestito di equità domestica, noto anche come a seconda ipoteca. Andiamo un po 'nei dettagli.

Cos'è un secondo mutuo

Una seconda ipoteca, nota anche come prestito di equità domestica, è proprio quello che suggerisce il nome. Hai già un'ipoteca sulla tua casa e ora ne aggiungerai una seconda. La chiave per una seconda ipoteca è l'equità che hai accumulato nella tua casa. L'equità domestica è la differenza tra il valore di mercato della casa e ciò che devi al prestatore. Ad esempio, se la tua casa ha un valore di mercato di $ 500.000 e devi alla banca $ 250.000, il tuo capitale sarà $ 250.000. Tieni presente che l'equità è un numero che oscilla a causa del mercato immobiliare. Quando il mercato immobiliare è forte e la tua casa aumenta di valore, il tuo patrimonio aumenterà. Sfortunatamente, può anche accadere il contrario e l'equità potrebbe diminuire.

Quando un proprietario di casa ha bisogno di fondi per il consolidamento del debito, un matrimonio o un grande acquisto come una barca o una casa per le vacanze, ci sono diversi modi per assicurarsi i fondi. Una seconda ipoteca è uno di quei modi. Diamo un'occhiata più da vicino a questa opzione.

Una seconda ipoteca è come, ma non proprio la stessa cosa di una HELOC (linea di credito per l'equità domestica). Come un HELOC, una seconda ipoteca utilizza la tua casa come garanzia e sfrutta l'equità che hai accumulato. Differiscono perché una seconda ipoteca è un prestito per una determinata somma di denaro invece di un HELOC, che, come una carta di credito, può essere ritirato nel tempo fino a un limite massimo prestabilito.

Per fare un altro esempio, utilizzando l'illustrazione sopra, supponiamo che tuo figlio si stia per sposare e che tu abbia bisogno di $ 50.000 in contanti per pagare il matrimonio e aiutarlo a comprare la loro prima casa. Una seconda ipoteca sarebbe un'opzione perfetta per te come proprietario di una casa poiché il tasso di interesse è normalmente incredibilmente basso vs. altri tipi di prestiti e la durata può variare da 5 a 30 anni, il che può mantenere il pagamento (capitale e interessi) molto basso se questa è una priorità per te.

Il tasso di interesse su una seconda ipoteca è solitamente superiore a quello del primo mutuo, a causa del maggior rischio per il creditore, ma inferiore all'interesse sulle tipiche carte di credito o prestiti non garantiti. Ma tieni presente che se non riesci a rimborsare una seconda ipoteca, puoi perdere la tua casa, cosa che generalmente non è il caso delle carte di credito o di altri prestiti non garantiti.

L'interesse derivante da un secondo mutuo o da un mutuo per la casa è detraibile dalle tasse?

Un altro ottimo motivo per sfruttare l'equità della tua casa per un secondo mutuo (noto anche come prestito di equità domestica) è che gli interessi possono essere deducibili dalle tasse. La parola importante qui è che "può" essere. Ci sono alcune regole di cui essere a conoscenza.

Prima del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) del 2017, i contanti di una seconda ipoteca o HELOC potevano essere utilizzati per quasi tutti gli scopi e gli interessi sarebbero stati detratti dalle tasse. Queste regole sono cambiate nel 2018, insieme al TCJA. Le coppie sposate possono detrarre interessi fino a $ 750.000 di debito ipotecario o $ 375.000 se si presenta separatamente. Inoltre, il denaro del prestito può essere utilizzato solo per "acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa principale o la seconda casa del contribuente".

“Per chiunque stia pensando di sottoscrivere un mutuo, la nuova legge impone un limite inferiore in dollari ai mutui che possono beneficiare della detrazione degli interessi sul mutuo domestico. A partire dal 2018, i contribuenti possono detrarre gli interessi solo su $ 750.000 di prestiti di residenza qualificata. Il limite è di $ 375.000 per un contribuente sposato che presenta una dichiarazione separata. Questi sono inferiori ai limiti precedenti di $ 1 milione, o $ 500.000 per un contribuente sposato che presenta una dichiarazione separata. I limiti si applicano all'importo combinato dei prestiti utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa principale e la seconda casa del contribuente ".

IR-2018-32

Qualifiche

Varia a seconda dell'istituto di credito; tuttavia, un minimo di 620 a 650 punteggio FICO è richiesto come minimo per qualificarsi per una seconda ipoteca (prestito di equità domestica). Un punteggio di credito più alto è sempre migliore in quanto ti consentirà di bloccare il tasso di interesse più basso possibile con il tuo prestatore. I finanziatori esamineranno anche il tuo rapporto debito / reddito, che generalmente deve essere inferiore a circa il 40-43 percento. Infine, dovrai avere molta equità nella tua casa.

Secondo mutuo professionale

• Non ci sono limiti all'utilizzo dei fondi presi in prestito, a differenza, ad esempio, di un prestito universitario che deve essere utilizzato solo per pagare il college. Una seconda ipoteca ti dà un facile accesso a grandi quantità di denaro per matrimoni, ristrutturazioni di case, viaggi pazzi o persino un buco nell'acqua in cui scarichi costantemente denaro (ovvero una barca).
• A seconda del prestatore, puoi prendere in prestito fino all'85-90% del patrimonio netto della tua casa. In generale, questo significa che puoi prendere in prestito di più usando questo metodo rispetto a molti altri.
• I secondi mutui sono un ottimo modo per consolidare altri debiti poiché il tasso di interesse è normalmente molto più basso dei tassi di interesse della carta di credito o del prestito auto. La durata varia anche dai 5 ai 30 anni, mantenendo i pagamenti mensili molto bassi.
• A seconda di come viene utilizzato il denaro contante, gli interessi di una seconda ipoteca possono essere deducibili dalle tasse.

Secondo Mutuo Cons

• Un prestito garantito che utilizza la tua casa come garanzia potrebbe comportare la perdita della tua casa se non effettui i pagamenti.
• I tassi di interesse sono più alti su una seconda ipoteca vs. una prima ipoteca a causa del rischio più elevato poiché l'ipoteca primaria viene rimborsata per prima.
• Ci sono, a seconda del tuo stato, commissioni sostanziali e costi di chiusura da considerare.
• Due rate mensili del mutuo potrebbero potenzialmente mettere a dura prova il tuo budget.
• Accumulare debiti aggiuntivi non è mai una buona cosa. Come minimo, abbasserà il tuo punteggio FICO.

Conclusione

Se sei proprietario di una casa con equità nella tua casa, hai bisogno di una grossa somma forfettaria di denaro e non hai intenzione di vendere la tua casa, una seconda ipoteca è un'opzione eccellente vs. ricaricare carte di credito o vendere azioni. Certo, le circostanze finanziarie di tutti variano, quindi il mio consiglio è di parlare con il tuo commercialista o consulente finanziario prima di prendere qualsiasi decisione finanziaria di grandi dimensioni.